怎样理解购房合同中的不可抗力
随着我国住房改革的深入,越来越多的人加入到购房大军之中。而经济的不断发展,城镇生活水平日益提高,人们对住房的要求也越来越高,购买热情不断升温。在购买商品房时会签订购房合同,而在合同中会有关于不可抗力的规定。对于此条款中的“不可抗力”在法律上究竟是如何规定,什么情况才构成不可抗力?购房者是否真的了解,而“不可抗力”作为实践中重要的免责事由,购房者往往会和开发商发生争议。下面我就“不可抗力”的问题进行论述。
一、什么是“不可抗力”
根据《中华人民共和国民法通则》第153条明确规定:“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。由此可见,不可抗力是指在合同成立以后所发生的,不是由于当事人一方的故意或过失所造成的,对其发生以及造成的后果是当事人不能预见、不能控制、不能避免并不能克服的。不可抗力应表现为一种客观情况,且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且不可抗力的事由要发生在合同履行期间,也就是说在签订合同的时候“不能预见”。并且不可抗力的事由影响的法律主体是购房合同签订的双方,也就是开发商和购房者。如果造成逾期交房的理由符合以上条件,那么可以认定该事由为不可抗力,可以免除开发商违约责任,否则就不能视为不可抗力,就要承担相应的违约责任。
二、“不可抗力”的构成要件
1、不可预见的偶然性。
不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件,它在合同订立后的发生纯属偶然。当然,这种预料之外的偶然事件,并非是当事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小,而被当事人忽略不计,把它排除在正常情况之外,但结果这种偶然事件真的出现了,这类事件仍然属于不可预见的事件。在正常情况下,判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准:一是客观标准,即在某种具体情况下,一般理智正常的人能够预见到的,该合同当事人就应当预见到。如果对该种事件的预见需要一定的专门知识,那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的事件则该合同当事人就应当预见。二是主观标准,就是在某种具体情况下,根据行为人的主观条件,如当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断合同当事人是否应该预见到。
2、不可控制的客观性或不能避免的必然性。
不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的,债务人对事件的发生在主观上既无故意,也无过失,主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件,如果能够通过主观努力克服它,就必须努力去做,否则就不足以免除其债务。
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